Qué decisiones de diseño determinan la rentabilidad de una habitación

Por qué cada metro, material y detalle impacta directamente en la operación y el margen

Hace un par de meses escribí sobre cómo el peso real de la experiencia hotelera se había ido desplazando, poco a poco, hacia housekeeping. Como una consecuencia directa de cómo ha cambiado la operación. Cuando eliminas obstáculos, cuando la recepción deja de ser el centro del hotel y cuando la tecnología absorbe la parte más burocrática de la estancia, lo que queda es la habitación. Y quien sostiene esa experiencia, día tras día, es quien entra después de cada salida para dejarla exactamente como debe estar.

Estos días recordaba un vídeo del WSJ que ví en YouTube, se titula The Money-Making Secrets Behind Hotel Design. Es práctico y va directo al grano. No entra en tendencias ni en el diseño como algo decorativo. Se centra en lo importante, la rentabilidad. Habla de metros cuadrados, distribución, materiales, tiempos de limpieza, mantenimiento, reposición y rotación. Del diseño como una parte estructural del negocio, no como un añadido que se decide al final.

Va en línea con lo que estoy viendo en el día a día; el hotel ya no debería diseñarse desde el lobby hacia dentro, sino desde la habitación hacia fuera. Cuando aceptas eso, muchas decisiones que durante años se han dado por sentadas empiezan a perder sentido.

Este post va de eso. De por qué diseñar una habitación de hotel es, hoy más que nunca, una decisión económica. Y de cómo muchas elecciones que parecen menores acaban condicionando la experiencia, la operación y el margen durante años.

La habitación como núcleo operativo del hotel

Tradicionalmente la industria hotelera ha puesto el foco en los espacios comunes. Grandes recepciones, zonas sociales con identidad propia, bares pensados para generar ambiente, restaurantes que aspiraban a ser un destino en sí mismos. En algunos modelos todo eso tiene sentido. En otros muchos, no. Porque el núcleo del hotel nunca ha estado ahí.

El núcleo es la habitación. Es el único espacio donde el huésped está realmente solo. Donde deja de comportarse como cliente y empieza a comportarse como persona. Donde duerme, se ducha, deja la maleta, trabaja un rato y baja el ritmo. Ahí es donde se decide, aunque nadie lo diga, si la estancia ha sido cómoda o no.

Estudios del Cornell Hospitality Institute señalan que:

la limpieza, el confort de la cama y el descanso son algunos de los factores con mayor impacto en la satisfacción y la intención de repetición.

Esto podría explicar por qué muchos hoteles con grandes espacios comunes fracasan en fidelización mientras otros, mucho más discretos, consiguen altas tasas de repetición. La diferencia está en el uso real, no en cómo se presenta.

No es raro ver inversiones en espacios comunes que mejoran la percepción de marca sin impacto en la repetición, que suele estar más vinculada a la calidad de la habitación. En el feedback de huéspedes se repite la misma idea; el diseño influye, el descanso manda.

El problema es que la habitación suele diseñarse al final. Primero se decide el edificio, luego los espacios comunes y, cuando queda presupuesto, se entra en la habitación. Pienso que eso es justo al revés de cómo debería hacerse.

Diseñar también es decidir qué quitar

Una de las partes más llaman la atención, y más honestas, del vídeo The Money-Making Secrets Behind Hotel Design es que no se centra en qué añadir para mejorar la experiencia, sino en qué eliminar para que el modelo sea rentable y sostenible en el tiempo. No desde la austeridad, sino desde el criterio.

La decisiones se podrían agruparse en cuatro puntos:

1. Metros cuadrados que no generan valor

El primer punto que se repite es la cantidad de metros que muchos hoteles arrastran sin una función clara. Recepciones sobredimensionadas en modelos donde el check-in ya no es el centro de la experiencia, pasillos excesivamente anchos, zonas comunes que se usan poco pero que se limpian, se climatizan y se mantienen todos los días.

Conviene asumirlo desde el principio; cada metro cuadrado que no genera ingreso directo o no mejora claramente la rotación es un coste fijo, no es un activo. Y eso afecta tanto a la inversión inicial como a la operación diaria. En hoteles urbanos, donde el coste por metro cuadrado es alto, este tipo de decisiones pesan mucho más de lo que suele reconocerse en fase de proyecto.

Este enfoque no es nuevo. Desde la Cornell University School of Hotel Administration llevan años analizando cómo la distribución del espacio impacta en la rentabilidad por habitación y en el retorno de la inversión. Sus investigaciones muestran que ajustar bien el tamaño y uso de los espacios comunes es clave, mal dimensionados, penalizan el rendimiento; bien aprovechados, lo mejoran.

Reducir metros “muertos” no empeora la experiencia. En muchos casos la mejora, porque obliga a decidir dónde está realmente el valor del hotel.

2. Materiales y soluciones que envejecen mal

Otro mensaje muy claro del vídeo es que el diseño pensado para impresionar suele ser el peor diseño para operar. No porque sea incorrecto desde el punto de vista estético, sino porque no está pensado para soportar el uso real.

Maderas naturales sin tratar, textiles delicados, superficies porosas o muy claras, mobiliario a medida difícil de sustituir. Todo eso puede funcionar muy bien en la foto y muy mal en el día a día. Se limpia peor, se deteriora antes y encarece el mantenimiento.

Priorizar el diseño singular frente a soluciones estándar bien pensadas en algunos casos, el sobrecoste puede superar el 20% a lo largo del ciclo de vida del activo. Es un sobrecoste que rara vez se incorpora al análisis inicial y que aparece después, de forma recurrente, en la operación.

Este mismo punto ha sido analizado por medios especializados como Hotel Management y Hospitality Net, que llevan tiempo advirtiendo de cómo ciertas decisiones de diseño disparan los costes operativos a medio plazo.

Aquí no se trata de renunciar al atractivo, sino de entender que el diseño también tiene que envejecer bien. Un material que aguanta el paso del tiempo y el uso intensivo suele ser más rentable que uno espectacular que obliga a intervenir constantemente.

3. Todo lo que complica housekeeping acaba pasando factura

Este es probablemente el punto donde se conecta de forma más directa con la realidad diaria del hotel y con el desplazamiento del peso de la experiencia hacia housekeeping.

Cabeceros complejos con molduras, lámparas decorativas sueltas, muebles con demasiadas patas o huecos, cortinas largas sin una función clara, espejos, cristales, terciopelos. Ninguna de estas decisiones parece problemática en el plano, pero todas se traducen en más minutos de limpieza por habitación, todos los días.

La frase que más se repite es sencilla: si housekeeping tiene dificultades, la rentabilidad también las tendrá. Es una consecuencia matemática de cómo se estructura el coste operativo de un hotel.

Según datos de la American Hotel & Lodging Association, housekeeping representa entre el 20% y el 25% (incluso mucho mas) del OPEX, operativo de un hotel urbano medio, y el tiempo por habitación es uno de los factores más determinantes.

Reducir cinco minutos el tiempo medio de limpieza por habitación tiene, en muchos casos, más impacto en el margen que cualquier ajuste comercial.

4. Amenities que no se usan, pero siempre se pagan

El último punto incómodo tiene que ver con todo aquello que se incluye “por si acaso”. Escritorios grandes que apenas se usan, sillones decorativos que solo sirven para dejar la ropa, tecnología visible que el huésped no toca, equipamiento duplicado sin una función clara.

El mensaje no es empobrecer la habitación, sino concentrar el valor. Mejor una cama excelente que cinco elementos mediocres. Mejor pocos objetos bien pensados que muchos que no aportan nada real a la experiencia, pero sí a los costes de limpieza, mantenimiento y reposición.

Diseñar bien no siempre es añadir. Muchas veces es renunciar. Y esas renuncias no se notan el primer día, pero marcan la diferencia todos los días siguientes.

En Gaiarooms esto lo aprendimos pronto

A base de prueba y error. En los primeros proyectos apostamos por diseños muy atractivos, pero poco prácticos. Cabeceros demasiado complejos, lámparas decorativas difíciles de limpiar, soluciones “bonitas” que multiplicaban el tiempo de preparación de la habitación. No tardamos en corregirlo.

Hoy diseñamos las habitaciones buscando comodidad, practicidad y atractivo al mismo tiempo. No son conceptos opuestos, pero sí exigen renuncias conscientes. La cama es protagonista, la iluminación acompaña, los materiales aguantan y todo está pensado para que housekeeping pueda trabajar rápido y bien. El atractivo no desaparece, simplemente se subordina al uso real.

Hay que tratar la habitación como un producto completo, no como un contenedor al que se le van añadiendo cosas. Diseñarla pensando desde el principio en cómo se va a usar, cómo se va a limpiar, cómo se va a mantener y cómo va a escalar con el tiempo.

Cuando haces ese ejercicio con honestidad, aparecen decisiones incómodas. Renunciar a ciertos materiales, simplificar soluciones, eliminar elementos que no aportan valor real. Y eso cuesta, sobre todo cuando el diseño se utiliza como elemento de marketing.

Los hoteles que priorizan diseños funcionales y estandarizados en habitaciones consiguen mejoras relevantes en eficiencia operativa frente a hoteles con diseños altamente personalizados.

Esto no significa hacer habitaciones impersonales. Significa diseñarlas con criterio. Pensar en el huésped, pero también en quien la mantiene y en quien la opera.

En Gaiarooms, la digitalización juega aquí un papel clave. No como una capa tecnológica, sino como una forma de simplificar la operación. Reservas, pagos, llaves, soporte o checkout ocurren fuera de la habitación para que dentro no ocurra nada más que la estancia. Eso elimina obstáculos, reduce incidencias y libera a la habitación de elementos innecesarios.

A partir de ahí surge siempre la conversación sobre los espacios comunes. Pueden sumar, pueden reforzar marca y pueden mejorar percepción, pero no son el punto de partida. Si la habitación no funciona, los espacios comunes se convierten en maquillaje. Y el maquillaje, en hotelería, dura poco.

Volver a lo esencial

Por eso, cuando veo contenidos como The Money-Making Secrets Behind Hotel Design, no los interpreto como una llamada a invertir más en diseño, sino a invertir mejor. A volver a lo esencial. A empezar por la habitación.

Todo lo demás (marca, tecnología, espacios comunes, narrativa)solo tiene sentido si refuerza eso. Si no, estorba.

El futuro del hotel no pasa por parecer otra cosa. Pasa por hacer muy bien lo que siempre ha sido; ofrecer una buena habitación, bien mantenida, cómoda, atractiva sin excesos y pensada para funcionar todos los días. Y construir el resto desde ahí.

Enrique.

Aquí os cuento cómo estamos construyendo Gaiarooms y por qué este modelo tiene sentido. Ahora prefiero que no lo leáis, que lo probéis. Para los lectores de esta newsletter, 10% de descuento en vuestra primera estancia con el código ENRIQUE (reservando desde nuestra web)

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